Immobilier locatif ou assurance-vie : quelle stratégie correspond à votre situation ?

Parce que huit questions suffisent à une première comparaison, et que votre tranche est le chiffre que vous connaissez. L'impôt sur les loyers est donc calculé à cette tranche, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est une approximation, et nous la disons : un revenu foncier s'ajoute à vos autres revenus et peut vous faire changer de tranche : le coût réel peut alors dépasser celui affiché. Le rapport le signale, et les simulateurs de levier locatif et de déficit foncier, qui demandent votre foyer complet, calculent le différentiel exact.

Parce que le crédit est le seul avantage que l'assurance-vie ne peut pas égaler : un bien se finance, un contrat non. Jeune, avec un horizon long et une capacité d'emprunt, le levier construit un patrimoine plus important que votre apport. Passé un certain âge, un crédit de 20 ans ne se termine plus dans des conditions acceptables, et l'effort mensuel qu'il exige n'est pas toujours supportable : la réponse bascule alors vers l'assurance-vie, qui n'attend rien de vous chaque mois. C'est pourquoi ce simulateur demande votre âge, votre capacité à emprunter et l'effort que vous jugez acceptable avant toute comparaison de rendement. Quand plusieurs de vos réponses tirent dans des sens différents, elles sont lues dans un ordre fixe, et la première qui s'applique décide : d'abord ce qui est faisable (pas de crédit possible ou horizon de moins de 10 ans : assurance-vie), puis ce dont vous avez besoin (capital disponible, revenus réguliers ou aucune contrainte de gestion : assurance-vie), puis la transmission (si tous vos versements interviennent avant 70 ans : assurance-vie), puis le levier (50 ans au plus, plus de 20 ans devant vous et un crédit à votre portée : immobilier) ; toute autre situation appelle les deux, complémentaires.

Non, et c'est la déception la plus fréquente. Au-delà de huit ans, un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple, s'applique aux produits, mais uniquement à l'assiette de l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 17,2 % restent assis sur la totalité des produits. Un rachat n'est jamais intégralement taxable : il est réputé composé de capital et de produits dans la proportion où ils figurent au contrat. Et un contrat porte des frais même sans retrait (frais de versement, frais de gestion), que nos hypothèses retiennent.

Ce sont deux régimes sans rapport. Les capitaux décès d'un contrat alimenté avant 70 ans relèvent de l'article 990 I : 152 500 € par bénéficiaire échappent à tout prélèvement, puis 20 % jusqu'à 700 000 €, 31,25 % au-delà, et le conjoint ou partenaire de PACS est totalement exonéré. Un bien immobilier suit les droits de succession de droit commun : 100 000 € d'abattement par enfant, puis un barème progressif. Les primes versées à 70 ans ou après relèvent d'un autre régime, l'article 757 B : un abattement global de 30 500 € sur les primes, l'excédent aux droits de succession de droit commun, les gains restant exonérés. Ce simulateur applique le bon régime à chaque versement selon l'âge que vous auriez ce jour-là (votre capital à l'âge saisi, chaque effort d'épargne l'année où il intervient), et le nomme dans le tableau. Il compare les deux voies pour un seul bénéficiaire en ligne directe ; avec plusieurs enfants, les abattements se multiplient des deux côtés, et l'avantage du contrat grandit. C'est souvent l'argument décisif quand la transmission est votre priorité et que vos versements précèdent 70 ans.

Il penche en sa faveur, et il faut le dire. Le patrimoine assurance-vie est retenu net de la fiscalité d'un rachat total. Le patrimoine immobilier est retenu sans l'impôt de plus-value de revente, que nous ne chiffrons pas ici : la plus-value latente est affichée en clair, et son imposition réduirait l'écart. Trois autres angles morts, nommés et non chiffrés : l'IFI, les impayés et gros travaux au-delà du scénario simple de vacance, et le temps que la gestion prend, que nous traduisons en frais de gestion quand vous la déléguez, et en une orientation vers l'assurance-vie quand vous ne voulez aucune contrainte.

Le chiffrage complet des deux voies sur vos hypothèses, les huit critères détaillés avec ce que chacun suppose, la décomposition année par année de la fiscalité des loyers et du remboursement du crédit, la ventilation de la fiscalité du contrat entre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, et la comparaison des deux régimes de transmission. Elle est établie à titre pédagogique et ne constitue pas un conseil personnalisé.